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首批公募REITs上市,午盘最高涨近16% 适合哪些投资者?

不要扬长避短认购金额超百亿 公募REITs上新再现“一日售罄”,我们客观的来看待每一个产品的本质

这一次发行最令市场关注的是机构认购火爆认购金额超百亿 公募REITs上新再现“一日售罄”。从目前询价结果来看,私募基金,商业银行、保险、券商的资管机构均有参与,已经披露的9只产品均实现超比例认购。数据显示,张江REIT、浙江杭徽、东吴苏园、普洛斯、盐港REIT、首创水务、平安广河、首钢绿能这8只公募REITs最终网下有效报价认购倍数分别为8.85倍、4.86倍、3.61倍、5.85倍、8.47倍、8.35倍、4.56倍、11.13倍,而目前最火爆的要数蛇口产园,整体认购倍数为15.31倍(剔除无效报价后的所有网下投资者认购倍数)。

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首先,REITs 是低风险品种吗?答案肯定是NO认购金额超百亿 公募REITs上新再现“一日售罄”

目前在国内市场上已经有发达市场的REITs产品认购金额超百亿 公募REITs上新再现“一日售罄”。比如,上投摩根发达市场REITs指数、广发美国房地产指数、鹏华美国房地产、嘉实全球房地产、南方道琼斯美国精选REITs。

历史数据来看,其波动率年化都超过20%,并且在疫情期间都出现了较大幅度的下跌认购金额超百亿 公募REITs上新再现“一日售罄”。从发达国家的市场经验来看,房地产收益信托REITs并不是一个低风险的固定收益类的产品。

其次,REITs的收益来源,主要是房产价格上涨和租金收益两大块,并且每年的租金收益90%将用来分红认购金额超百亿 公募REITs上新再现“一日售罄”。但是它的净值,是受到地产价格涨跌影响的。

在海外,我们知道,土地是永久产权的,在土地之上的物业,则可以通过折旧计算摊销并且作为成本项与租金的收益项进行抵扣认购金额超百亿 公募REITs上新再现“一日售罄”

目前国内在土地产权这块则有着天生的缺陷,住宅最多70年产权,并且土地到期后如何续期,暂时还没有明确的政策认购金额超百亿 公募REITs上新再现“一日售罄”。而商业地产最多是50年产权,到期是要花钱续租的。

所以说,国内的地产项目并没有支持其证券化的明确法律基础认购金额超百亿 公募REITs上新再现“一日售罄”

对于商业地产项目,不再是拥有永久的土地所有权并且获得出租土地的收益,而是先租50年,然后再零售每年单收租金认购金额超百亿 公募REITs上新再现“一日售罄”。有点类似,利率互换的金融产品。

从这个角度来讲,中国的公募REITs本质上和国际上的公募REITs,不是一个东西认购金额超百亿 公募REITs上新再现“一日售罄”

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现在弄一个REITs基础建设公募基金认购金额超百亿 公募REITs上新再现“一日售罄”,主要目的有两个:

1、增加基础建设融资渠道,化解地方债务风险认购金额超百亿 公募REITs上新再现“一日售罄”

2、吸收社会上多余的流动性,让闲置资金流动起来,参与到基础建设中来,起到抑制通胀的作用认购金额超百亿 公募REITs上新再现“一日售罄”

所以各位要明白,REITs基金并不是给各位送钱来的,当然也不是有些人讲的那样是来割韭菜的认购金额超百亿 公募REITs上新再现“一日售罄”

机构会偏向宣传优点,忽略其缺点,一些财经大V则更容易放大其缺点,忽略其优点认购金额超百亿 公募REITs上新再现“一日售罄”

实际上这是一个中低风险,中低收益的投资品种认购金额超百亿 公募REITs上新再现“一日售罄”

过去城投债收益率普遍在6%-8%区间,信托收益率普遍在8%-12%区间,收益率高低根据项目风险大小而定认购金额超百亿 公募REITs上新再现“一日售罄”

公募REITs本质上跟过去城投债和地方信托没什么不同,但用了公募基金的形式,降低了投资门槛,最低门槛1000元,收益率就会比过去低一些认购金额超百亿 公募REITs上新再现“一日售罄”

按照官方预期是5%-10%收益区间波动认购金额超百亿 公募REITs上新再现“一日售罄”

这就是一个合理的收益预期认购金额超百亿 公募REITs上新再现“一日售罄”

那么,REITs基金预期收益就会在5%-10%之间,比过去城投债和信托收益略低,上下波动也不会太大认购金额超百亿 公募REITs上新再现“一日售罄”

风险也会比过去的城投债和信托小一些,比银行理财,国债等大一些认购金额超百亿 公募REITs上新再现“一日售罄”

如果从通胀角度看,这个基金收益率大约能够和通胀持平,如果是长期持有的话,收益会相对稳定认购金额超百亿 公募REITs上新再现“一日售罄”

值不值得买认购金额超百亿 公募REITs上新再现“一日售罄”

这个问题就比较主观了,一个是看REITs产品的底层资产怎么样,首批9只产品都是属于特许经营权、不动产产权等,现金流比较稳定;另一个就是要看投资者能接受的收益和风险是怎么样的认购金额超百亿 公募REITs上新再现“一日售罄”。Reits现金流稳定性高于大部分股票,低于债券。在风险方面,主要是经营风险,而信用债主要是违约风险。综合来看,目前Reits的收益率和波动率将高于高等级的信用债,低于股票。

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