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面对境外疫情的输入风险,国内房产行业会再次受到影响吗?

大家好,我是勇谈房地产市场可能会复苏。随着国内疫情转换为预防“境外输入”风险,国内不少行业(尤其是外贸)受到的冲击尤其明显。疫情影响同样对于国际资本流入国内有影响这是必然,而外资作为房地产行业一个资本来源渠道受到一定影响也是必然,不过说句实话极其有限。借此机会简单谈谈我的观察。

境外疫情带来的直接影响就是国际资本的流入受到影响房地产市场可能会复苏,但外资所占比重真的有限房地产企业利用外资的比例始终不高,因此受到外资影响也比较有限

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房地产市场可能会复苏,国内房产行业会再次受到影响吗?”>

图上所示是2008-2018年房企利用外资金额走势图,可以看到整体外资金额都在持续降低,2018年这个金额降到了不到108亿;需要跟大家分享的是,2018年房企实际到位资金为165962.89亿元房地产市场可能会复苏。也就是说外资比例占据房企实际到位资金比例仅仅0.06%,就算是历史最高时期的2010年不过才1.08%;以上的数据都表明了一个问题“房企的主要资金来源还是国内,外资比例很低”。这也是跟外资企业从来对房地产不感兴趣有关系。

不仅仅是房地产企业利用外资的比例不高房地产市场可能会复苏,房地产开发企业外商直接投资金额也不高

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房地产市场可能会复苏,国内房产行业会再次受到影响吗?”>

图上所示是2008-2016年我国房地产开发企业外商直接投资走势图,可以看到外商投资金额从2014年后就直线减少,到2016年这个投资金额只有132.53亿元房地产市场可能会复苏。跟随者外商投资金额持续降低的是,外商投资的房地产企业数量也在急剧减少,根据数据显示外商投资房地产开发企业个数已经从2008年最高的2364家降低为2018年的1155家(2019年会更低),这些数据都说明了一个道理“外资一直在逃离我国房地产行业”。

国内房地产行业的主要业务和资金来源都是在国内房地产市场可能会复苏,只要国内市场恢复正常,房企受到的影响极其有限国内房企主要业务和资金来源都在国内,这点毋庸置疑

一般来说房企的资金主要来源分为:国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款等这几个部分房地产市场可能会复苏。可以看到除去自筹资金外其余资金基本都是在国内获得,其主要获取资金的通道就是贷款和购房者的定金和预收款。跟大家分享一组2018年公布的数据,2018年房企实际到位资金165962.89亿元,其中国内贷款金额达到25229亿元,定金及预收款55418.17亿元,个人按揭23705.89亿元;基本上这三项资金来源占据了实际到位资金比例62.9%,而这些资金都是来自于国内。从房地产开发的业务来看,国内房企业务几乎都在国内,2019年我国商品房销售面积高达171558万平方米;而且这个速度还在稳定增长中。因此,国内房地产行业受到国际资本影响极其有限。

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房地产市场可能会复苏,国内房产行业会再次受到影响吗?”>

国内市场逐步恢复正常是必然房地产市场可能会复苏,房地产市场已经开始快速复苏,这点从不少城市开始涨价就可以看出来

首先是疫情期间真正的购房需求没有减少,甚至有一定程度的堆积房地产市场可能会复苏。尤其对于刚需来说,未来的居住和子女教育问题还是必须依附于房产的本质没有改变。只要国内城镇化发展的路子没有改变,那么房地产行业还是有较长一段时间的发展的。甚至对于疫情不严重的地区,出现了不少房企4月份开始涨价(或取消购房优惠)的情况。

国内房地产市场唯一需要注意的是“部分区域二手房价格抛售带来的些许影响”房地产市场可能会复苏。因为此次疫情导致的影响对于外贸等行业极其明显,东部和南部地区从事外贸的人开始不得不“卖房求生”,这些区域的二手房抛售会不会降低大家继续买房的兴趣?这个倒是值得关注。不过在之前的一篇文章中我应该提到过“抛售带来的影响仅仅是对于二手房市场,新房市场影响微乎其微”。

综上,随着境外疫情输入风险的持续增加,只要国内疫情不再发生,市场逐步恢复正常自然包括房地产等行业在内都会逐步恢复房地产市场可能会复苏。本身对于国际资本依赖度有限的房企,也很难受到国际资本的影响。各位觉得呢?原创不易未经允许不得随意转载,喜欢房产问题的朋友可以订购勇谈的专栏,更多优质内容继续贡献中。