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提高房地产市场效率 关键在有效需求(科研出版社)(转载)

  在过去的几年里,我国住房空置率较高中国将提高金融效率。根据西南财经大学的中国家庭金融调查研究中心报告2013年我国整体住房空置率达到22.4%。根据国际惯例,住房空置率在5%到10%之间为合理,反映出住房供求平衡,有利于国民经济发展。10%到20%的空置率是危险的,如果超过20%,房地产就有崩溃的风险。在我国,短缺和滞后同时存在于住房市场中,这表明我国房地产市场不均衡、效率低下。

  我国西南交通大学的Botao Lu等学者试图从市场非均衡角度,衡量市场效率规模,这可以显示我国的房地产有多适合“短边规则”中国将提高金融效率。文章发表在美国科研出版社英文期刊《Open Journal of Social Sciences》(社会科学)上,根据学者建立模型和股价分析(专业分析见原文),在1998年到2013年期间,我国住房市场的实际住房交易量、有效需求量和有效供应量之间有一些差距,表明我国房地产市场确实处于不均衡状态。(图1、2)

  如图1所示,在此期间,用于表明不均衡程度的Z值为负值,显示我国住房市场处于需求短板,有效需求不足,有效供给过剩中国将提高金融效率。有效需求不足的原因,主要是城镇居民的人均收入增长速度跟不上房价的增长速度。有效供给过剩的原因主要有两个,一个是1994年以来的税收改革,另一个是我国投资渠道变窄。1994年税收改革之后,地方财政收入的初次分配比例大幅下降,地方政府将土地视为主要的预算外来源,这推动地方政府提高住房价格,也增加了住房供应。此外我国资本市场不够完善,投资渠道过于狭窄,房地产市场上的高回报期望,促使大量的储蓄涌入房地产业,这也会增加住房供应。

  如图2所示,1998年到2013年间,我国住房市场效率E的整体效率较高,高于0.97;1998年到2003年间,市场效率E一直在下降,原因可能是市场化运作之初,与房地产相关的机构还不完善,经济行为者不适应市场,因此各类贸易摩擦导致市场效率下降;从2004年到2007年,住房的市场效率E一直是上升趋势,可能是由于2003年以后多年的市场化运作,经济行为者渐渐探索出商品房市场的运作规律,同时贸易摩擦也在减少,市场效率就提高了;2009年到2013年,E值趋于稳定,这要归因于政府的有效监管、对房地产的控制政策,进一步完善各种体制中国将提高金融效率

提高房地产市场效率 关键在有效需求(科研出版社)(转载)

  结果表明,在1998年和2013年,我国房地产市场已处在不均衡状态下,近来住房市场效率高,且仍在增长中国将提高金融效率。这显示了我国针对房地产的宏观调控发挥了重要作用。但仍需进一步的措施,关键在于增加住房有效需求,提高市场效率,将住房市场的不均衡状态向瓦尔拉斯均衡靠拢。市场体系不健全、市场机制不完善、住房投资过热、市场信息不完全、人们对前景不明朗,始终会影响住房市场,造成有效需求低于有效供应。(科研出版社/SCIRP)